O benefício fiscal em Portugal que os compradores estrangeiros com menos de 35 anos devem conhecer

A compra da sua primeira casa em Portugal pode implicar uma poupança fiscal substancial se tiver 35 anos ou menos, e não é necessário ser português para beneficiar desta vantagem.

O programa português IMT Jovem concede aos compradores jovens que preencham os requisitos uma isenção do Imposto sobre a Transmissão de Imóveis (IMT) e do Imposto de Selo na aquisição do seu primeiro imóvel para utilizar como residência permanente.

Para os compradores internacionais que pretendem mudar-se para Portugal, é importante compreender que a elegibilidade não se baseia na nacionalidade.

Em vez disso, as regras centram-se principalmente na sua idade, nos imóveis que já tenha possuído e no facto de o imóvel vir a ser a sua residência permanente em Portugal.

IMT, or Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, is a tax normally charged when property changes hands in Portugal.

Desde agosto de 2024, os compradores elegíveis com 35 anos ou menos podem beneficiar de uma isenção na aquisição do seu primeiro imóvel destinado a residência permanente própria.

A medida inclui também uma isenção do imposto de selo de 0,8% normalmente cobrado na aquisição de um imóvel.

Em 2026, os compradores que adquirirem imóveis em Portugal continental podem beneficiar de uma isenção total do IMT em compras elegíveis até 330 539 €.

No caso de imóveis cujo valor seja superior a este nível, o benefício não desaparece imediatamente. Em vez disso, o IMT é cobrado sobre a parte do valor de compra que exceda o limiar de isenção, até aos limites aplicáveis.

Na Madeira e nos Açores, o limiar de isenção total é mais elevado, situando-se em 413 174 €.

Sim. Não existe nenhum requisito de nacionalidade portuguesa para a isenção do IMT Jovem.

Isso significa que um cidadão britânico, americano, canadiano ou de qualquer outro país pode, potencialmente, ser elegível nas mesmas condições que um cidadão português, desde que preencha as condições relevantes.

Isto é particularmente importante para os compradores mais jovens que estão a pensar mudar-se para Portugal, em vez de adquirirem uma casa de férias ou um imóvel para investimento.

A Autoridade Tributária de Portugal confirma explicitamente que uma pessoa resida atualmente no estrangeiro pode beneficiar da isenção se o imóvel for destinado à sua própria residência permanente dentro do prazo exigido.

As alterações introduzidas em 2026 implicam também que os não residentes que adquiram imóveis para habitação estão, em geral, sujeitos a um regime diferente do IMT, mas existe uma exceção nos casos em que o comprador já seja residente fiscal em Portugal ou passe a sê-lo no prazo de dois anos a contar da aquisição.

A mensagem prática é, portanto, simples: o seu passaporte não é o que determina se pode beneficiar desta medida. O que importa são as suas circunstâncias e o que pretende fazer com o imóvel.

Para se qualificar para o IMT Jovem, o comprador deve, em geral, cumprir várias condições.

Devem ter 35 anos ou menos na data da transferência do imóvel e não podem ser considerados dependentes para efeitos do imposto sobre o rendimento (IRS) português.

O comprador também não pode ser proprietário, nem ter sido proprietário nos últimos três anos, de um imóvel residencial urbano ou de um direito de propriedade parcial abrangido pela legislação.

Por fim, o imóvel deve ser adquirido para servir de residência permanente do comprador, e não como segunda habitação, imóvel de férias ou investimento convencional.

É por isso que descrever o IMT Jovem simplesmente como um benefício para «portugueses que compram casa pela primeira vez» pode ser enganador. É muito mais útil considerá-lo um benefício para jovens compradores elegíveis que se estão a estabelecer em Portugal.

A poupança pode ser considerável. Tomemos como exemplo um comprador elegível que adquira um imóvel no valor de 300 000 € em Portugal continental em 2026.

Sem o IMT Jovem, o comprador pagaria aproximadamente 10 542 € de IMT e 2 400 € de imposto de selo, num total de cerca de 12 942 €.

Ao abrigo do regime IMT Jovem, uma compra elegível no valor de 300 000 € enquadra-se integralmente no limiar de isenção de 2026, o que significa que o comprador pode evitar tanto o IMT aplicável como o imposto de selo sobre a aquisição.

Isso torna esta medida particularmente relevante no cálculo do montante em dinheiro necessário para concretizar uma compra. Normalmente, os impostos e os custos de transação são devidos para além do preço do imóvel e do adiantamento da hipoteca, pelo que a eliminação de milhares de euros de impostos a pagar antecipadamente pode alterar significativamente a acessibilidade financeira de uma compra.

Comprar acima do limiar de isenção total não significa necessariamente perder completamente o benefício.

Em Portugal continental, as aquisições elegíveis superiores a 330 539 € e até 660 982 € estão sujeitas ao IMT apenas sobre o montante que exceda a faixa isenta, de acordo com a tabela do IMT Jovem de 2026 aplicável.

Acima dos limites aplicáveis, aplicam-se as taxas únicas normais.

Isto significa que a IMT Jovem ainda pode representar uma poupança significativa para os compradores que procuram imóveis cujo valor se situe ligeiramente acima do limiar de isenção total.

O momento em que isso ocorre é importante. A idade relevante é a sua idade no momento em que a propriedade do imóvel é efetivamente transferida.

A assinatura de um contrato de reserva ou CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) enquanto tiver 35 anos não preserva a sua elegibilidade se a transferência final ocorrer após completar 36 anos.

A Autoridade Tributária de Portugal confirma expressamente que um comprador que assine o contrato de promessa de compra e venda enquanto ainda é elegível, mas que conclua a compra após ter ultrapassado o limite de idade, não pode beneficiar do IMT Jovem.

Para alguém que se aproxima do seu 36.º aniversário, isso cria um prazo concreto e torna a data prevista de conclusão uma parte importante do processo de compra.

A elegibilidade é avaliada ao nível do comprador, o que pode tornar as compras conjuntas mais complicadas.

Quando os compradores adquirem um imóvel em conjunto, é necessário ter em conta a elegibilidade de cada um ao calcular o benefício.

Existe ainda uma condição importante associada à utilização do imóvel: se um dos coproprietários pretender utilizá-lo como residência permanente, mas outro pretender utilizá-lo como residência secundária, a Autoridade Tributária estabelece que a isenção do IMT Jovem não se pode aplicar, uma vez que o imóvel, no seu conjunto, deve destinar-se exclusivamente a residência permanente.

Os casais com idades, históricos de propriedade ou situações de residência diferentes devem, por isso, confirmar a sua situação antes de concluir a transação.

Na situação atual, não existe uma data de caducidade definida para 31 de dezembro de 2026 relativamente à própria isenção fiscal do IMT Jovem.

Vale a pena esclarecer isto, porque outra importante medida de apoio aos compradores mais jovens tem, de facto, um prazo que termina no final do ano.

A garantia hipotecária pública portuguesa para compradores com idades compreendidas entre os 18 e os 35 anos aplica-se atualmente aos elegíveis contratos de crédito hipotecário formalizados até 31 de dezembro de 2026. O regime pode apoiar o financiamento entre 85 % e 100 % do valor da transação imobiliária, sujeito às suas condições de elegibilidade, para a primeira habitação permanente com um valor não superior a 450 000 €.

A garantia hipotecária tem requisitos adicionais, incluindo domicílio fiscal em Portugal, limites de rendimentos e uma situação fiscal e contributiva regularizada.

Assim, embora não esteja atualmente previsto que o IMT Jovem deixe de existir a 31 de dezembro, 2026 continua a ser uma janela de oportunidade importante para os compradores que possam combinar a isenção fiscal com a garantia hipotecária pública.

Para um comprador elegível com menos de 35 anos, Portugal oferece atualmente uma combinação invulgar de apoios.

Dependendo das suas circunstâncias, um comprador poderá reduzir os impostos a pagar aquando da aquisição da sua primeira habitação permanente através do IMT Jovem, ao mesmo tempo que recorre à garantia hipotecária apoiada pelo Estado para reduzir o montante de capital necessário a pagar inicialmente.

Este último tem, de momento, uma duração limitada.

É fundamental que um comprador que pretenda beneficiar destas medidas não considere 31 de dezembro como a data de início do processo.

Encontrar um imóvel adequado, obter a aprovação do crédito hipotecário, concluir a due diligence jurídica e avançar desde a oferta até à escritura final são processos que podem demorar algum tempo. Por conseguinte, os compradores que pretendam recorrer à garantia pública antes do prazo atual têm de prever tempo suficiente para que o contrato de crédito hipotecário seja formalmente concluído antes de 31 de dezembro de 2026.

O primeiro passo é verificar se a sua situação cumpre os requisitos de elegibilidade antes de calcular o seu orçamento de compra.

Para um comprador internacional, isso significa ter em conta não só a sua idade e a posse anterior de imóveis, mas também quando tenciona estabelecer-se em Portugal como residência permanente e residência fiscal.

A partir daí, poderá avaliar a faixa de preços dos imóveis em que a isenção oferece o maior benefício, compreender as suas opções de financiamento e começar a procurar uma casa que se adapte tanto aos seus planos como aos requisitos do programa.

A Portugal Homes pode ajudá-lo a identificar imóveis adequados e a orientar-se no processo de compra em Portugal, trabalhando em conjunto com os profissionais financeiros e jurídicos competentes para garantir que a estrutura da sua compra se adapta às suas circunstâncias.

Se tem menos de 35 anos e está a pensar em fixar residência em Portugal, a combinação de benefícios fiscais atualmente disponíveis faz com que valha a pena verificar a que tem direito antes de iniciar a sua procura de imóvel.

Se tem 35 anos ou menos e pretende estabelecer-se definitivamente em Portugal, os incentivos fiscais atualmente em vigor podem reduzir significativamente o custo inicial da compra.

A Portugal Homes pode ajudá-lo a encontrar imóveis adequados, a compreender o processo de compra e a entrar em contacto com os profissionais jurídicos e financeiros mais adequados à sua situação.

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