O mercado imobiliário em Portugal: os preços sobem enquanto as vendas descem

A 22 de setembro de 2026, o Instituto Nacional de Estatística (INE) publicou o seu Índice de Preços da Habitação relativo ao segundo trimestre de 2026, proporcionando uma nova perspetiva sobre o mercado imobiliário português.

Os números mostram que os preços das casas aumentaram 16,5% em comparação com o mesmo trimestre de 2025.

Isto representa um aumento anual significativo, embora seja ligeiramente inferior aos 17,8 % registados no trimestre anterior.

Ao mesmo tempo, o número de habitações vendidas registou uma queda de 6,4 % em relação ao mesmo período do ano anterior. Os dados divulgados pelo INE revelam que, entre abril e junho de 2026, foram vendidas 40 142 habitações em todo o país.

No entanto, em comparação com o primeiro trimestre de 2026, isto representa um aumento de 6,4%.

O relatório do segundo trimestre baseia-se nas conclusões retiradas dos dados do primeiro trimestre, que sugerem que, embora os preços continuem a subir, os compradores estão a demorar mais tempo, a procurar com mais atenção e a tornar-se mais cautelosos em relação ao que compram.

Apesar da redução no número de vendas, o valor total das habitações vendidas atingiu 10,7 mil milhões de euros no segundo trimestre, o que representa um aumento de 4,2% em relação ao mesmo período de 2025.

Em termos simples, este segundo trimestre representa uma melhoria em relação aos sinais mais contraditórios do primeiro trimestre, embora continue a apresentar um panorama distinto dos últimos anos de crescimento desenfreado. Embora o crescimento anual dos preços da habitação tenha abrandado pelo segundo trimestre consecutivo, manteve-se muito forte, situando-se nos 16,5%. As vendas continuaram a ser inferiores às do ano anterior, embora a atividade tenha recuperado em relação ao primeiro trimestre.

Para quem pretende comprar um imóvel em Portugal, a mensagem não se resume simplesmente ao facto de o mercado estar em alta. É que Portugal continua a ser competitivo, mas o processo de procura exige agora mais cuidado.

As habitações usadas foram a ponto mais forte do mercado, com os preços das habitações usadas a registarem um aumento de 18% em termos homólogos, em comparação com os 12,3% registados pelas habitações novas.

Numa base trimestral, as vendas de habitações usadas registaram um aumento de 3,6%, enquanto as de habitações novas aumentaram 3,5%.

Esta diferença reforça a questão da escassez de oferta no mercado português e leva os compradores a optar por imóveis já existentes, especialmente quando estes se situam em grandes centros urbanos, como Lisboa e Porto.

No entanto, os dados trimestrais revelam um crescimento quase idêntico entre as habitações novas e as já existentes, o que sugere que o aumento da oferta poderá estar a começar a atingir os níveis necessários para aliviar a pressão no mercado em geral.

A taxa de variação móvel de quatro trimestres atingiu 17,7% no segundo trimestre de 2026, o nível mais elevado da série disponível. As habitações existentes registaram um aumento de 19,4% segundo este indicador, enquanto as habitações novas aumentaram 13,1%.

Os dados sobre quem está a comprar também merecem atenção, uma vez que o relatório do INE revela uma ligeira mudança em relação aos anos anteriores.

As famílias adquiriram 34 935 habitações no segundo trimestre, o que corresponde a 87,0 % do total de transações. Em termos de valor, as aquisições pelas famílias atingiram 9,3 mil milhões de euros, ou seja, 86,6 % do mercado total.

A maioria dos compradores residia em Portugal. Os compradores com residência fiscal em Portugal adquiriram 38 252 habitações, o que representou 95,3% do total das transações. Estas aquisições ascenderam a 9,9 mil milhões de euros, um aumento de 4,8% em relação ao mesmo período de 2025.

O número de compradores residentes no estrangeiro seguiu uma tendência oposta. Estes adquiriram 1 890 habitações no segundo trimestre, o que representa uma descida de 10,3 % em relação ao mesmo período do ano anterior. O número de compradores residentes na União Europeia diminuiu 14,9 %, enquanto o número de compradores de outros países registou uma descida de 5,1 %.

Este é um aspeto importante para quem quer que esteja a considerar Portugal a partir do estrangeiro. Os compradores internacionais continuam a fazer parte do mercado, especialmente nos segmentos de estilo de vida, mudança de residência, segunda habitação e imóveis de luxo. No entanto, os dados do segundo trimestre revelam que a procura interna está a ser o principal motor do mercado a nível nacional.

Para os compradores estrangeiros, isto é importante porque demonstra que o mercado imobiliário português não está a ser sustentado apenas pela procura internacional. Uma forte procura local pode ajudar a reforçar a confiança nos mercados residenciais já consolidados.

Todas as regiões registaram uma queda no número de transações em comparação com o segundo trimestre de 2025. A Madeira registou a queda mais acentuada, com as transações a diminuírem 15,2%, seguida pelo Algarve, que registou uma queda de 12,4%. A menor queda verificou-se no Alentejo, onde as transações diminuíram apenas 0,8%.

No entanto, a diminuição dos volumes de vendas não se traduziu numa descida dos valores de mercado em todas as regiões. Os valores das transações aumentaram em todas as regiões, com exceção da Madeira e do Algarve.

Os aumentos mais acentuados registaram-se nas regiões do Oeste e Vale do Tejo, Centro, Açores, Península de Setúbal e no Alentejo, com um crescimento anual que variou entre 5,5% e 20,2%.

Vale a pena estar atento a essa divisão, uma vez que sugere que os mercados regionais fora dos mais populares e caros continuam a atrair transações de maior valor, mesmo quando se vendem menos casas.

Para os compradores, isto demonstra por que razão a comparação regional é importante. Algumas áreas podem registar menos transações, mas ainda assim apresentar um forte crescimento do valor, especialmente quando as infraestruturas, o apelo do estilo de vida ou o acesso às grandes cidades sustentam a procura.

Para a Portugal Homes, isto permite uma análise mais detalhada do mercado imobiliário português. Os compradores não precisam de se limitar às zonas mais óbvias, como Lisboa, o Porto e o Algarve.

Os mercados secundários consolidados e as regiões bem servidas estão também a tornar-se cada vez mais relevantes, especialmente nos casos em que o apelo do estilo de vida, as infraestruturas e o acesso às principais cidades contribuem para sustentar uma procura contínua.

O Oeste e o Vale do Tejo, bem como a Península de Setúbal, são bons exemplos dessa tendência mais ampla. Ambos beneficiam da sua ligação a Lisboa, oferecendo simultaneamente preços diferentes dos dos bairros mais caros da capital. Num mercado em que a acessibilidade está sob pressão, isso é importante.

Os dados relativos às habitações novas também revelam por que razão a oferta continua a ser uma questão central. No segundo trimestre, foram vendidas 7 835 habitações novas, o que representa uma descida de 5,7 % em relação ao mesmo período de 2025. O valor das transações relativas a habitações novas diminuiu 1,6 %, para 2,6 mil milhões de euros.

Para os compradores que procuram imóveis recém-construídos, isto reforça a importância de agir com cautela, mas de forma decisiva, quando surgem opções adequadas.

As habitações usadas representaram a maior parte do mercado. Foram vendidas 32 307 habitações usadas, o que corresponde a 80,5 % do total de transações. O valor das transações relativas a estas habitações aumentou 6,1 %, atingindo os 8,1 mil milhões de euros. Isto significa também que os compradores poderão ter de comparar cuidadosamente os imóveis em revenda, especialmente em zonas consolidadas onde a procura continua forte.

Isto coloca Portugal perante um desafio já conhecido: a procura mantém-se, mas o mercado continua a depender fortemente do parque habitacional existente.

Após analisar o Índice de Preços da Habitação relativo ao segundo trimestre de 2026, um dos relatórios mais acompanhados divulgados pelo INE este ano, a Portugal Homes considera que o segundo trimestre de 2026 é um sinal de um mercado em mudança, mas não necessariamente em enfraquecimento.

Os preços continuam a subir e os valores das transações são superiores aos registados há um ano. Os compradores residentes em Portugal continuam a representar a maior parte da atividade, mas a queda nos volumes de vendas mostra que o mercado já não está a evoluir com a mesma facilidade.

Isso não é necessariamente uma coisa má. Um mercado mais seletivo pode ser mais saudável para compradores sérios. Valoriza as melhores localizações, preços realistas e imóveis que correspondam a um estilo de vida específico ou a uma necessidade de arrendamento ou mudança.

No que diz respeito a Portugal, os dados apontam para um mercado imobiliário que continua sob pressão da procura e de uma oferta limitada. Para os compradores, isto realça a importância de comparar cuidadosamente as localizações, os tipos de imóveis e os planos a longo prazo.

O panorama geral continua a ser positivo, mas já não basta dizer que o mercado imobiliário português está a crescer. A questão mais pertinente agora é saber onde o crescimento é mais forte, onde a procura é mais sustentável e onde os compradores ainda conseguem encontrar o imóvel certo a um preço razoável.

A Portugal Homes continuará a acompanhar os dados mais recentes do mercado imobiliário e a apoiar os compradores que pretendam tomar decisões informadas sobre imóveis em Portugal.

Quem estiver à procura de imóveis para venda em Portugal pode falar com a nossa equipa de consultores especializados para obter orientação sobre localizações, casas disponíveis e as condições atuais do mercado.