Condições habitacionais em Portugal: o que os compradores e investidores precisam de saber sobre o mercado imobiliário

Se está a pensar em comprar um imóvel em Portugal— seja por motivos de estilo de vida, mudança ou investimento —, talvez tenha visto manchetes destacando os desafios do mercado imobiliário português, especialmente no que diz respeito às condições habitacionais.

Embora algumas dessas notícias possam parecer alarmantes, elas não são totalmente infundadas. Num contexto de crise habitacional contínua, é importante olhar além das manchetes e examinar os fatores subjacentes que moldam o mercado imobiliário português atual.

Apesar da reputação de Portugal em termos de qualidade de vida e acessibilidade, os dados oficiais do Instituto Nacional de Estatística (INE) destacam desafios persistentes relacionados com o estado físico e a eficiência energética do parque habitacional do país. Estas questões refletem a idade de grande parte do ambiente construído de Portugal e sublinham a necessidade de renovação e modernização contínuas.

Uma das preocupações mais prementes é o conforto térmico. Em 2024, 15.7% da população vivia em habitações que não tinham meios para manter as suas casas adequadamente aquecidas, um valor significativamente superior à média da UE de 9,2%. Isto aponta para uma ineficiência energética generalizada, particularmente em propriedades mais antigas que carecem de isolamento, sistemas de aquecimento modernos ou controlo climático eficaz, nas quais os residentes dependem de aquecedores portáteis.

O problema é estrutural e não climático, uma vez que os invernos em Portugal são relativamente amenos, com uma temperatura média entre 5 °C e 14 °C, e, por isso, não deveriam representar um desafio significativo em termos de manutenção de temperaturas confortáveis. No entanto, o isolamento, o aquecimento e a eficiência energética inadequados resultam em níveis de desconforto térmico significativamente acima da média europeia.

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As questões relacionadas com a qualidade das habitações vão além do aquecimento. Dados do INE mostram que 34,2% da população vive em habitações com pelo menos um problema estrutural fundamental, incluindo instalações sanitárias inadequadas ou defeitos na estrutura física do edifício.

As condições pioraram nos últimos anos, com 32,1% da população em 2025 a viver em habitações afetadas por telhados com infiltrações, paredes húmidas ou pisos ou janelas podres, contra 23,5% em 2022. Este aumento acentuado destaca a deterioração dos edifícios envelhecidos e a manutenção insuficiente.

O perfil etário do parque habitacional de Portugal é um fator determinante. De acordo com o Censo de 2021, 23,1% das habitações foram construídas antes de 1960, enquanto apenas 17,9% foram construídas após 2000. Embora 110,784 novos edifícios tenham sido concluídos na última década, estes representam apenas 3,1% do parque habitacional total, o que significa que as habitações modernas e energeticamente eficientes continuam a ser a exceção e não a regra. Apenas 2,5% mais casas novas foram construídas em 2021 em comparação com 2011, apesar do aumento maciço da procura demonstrado pelos preços das casas, que mais do que duplicaram durante esse período.

Como resultado do envelhecimento do parque habitacional de Portugal, 35,8% dos edifícios necessitam de reparações e 4,6% necessitam de intervenções estruturais importantes. As comodidades relacionadas com o conforto continuam a ser limitadas, com 83,4% das casas sem ar condicionado, um número que melhora para 63,5% entre os imóveis construídos na última década, indicando um progresso gradual nos empreendimentos mais recentes.

Em conjunto, estes números ilustram um sistema habitacional sob pressão, caracterizado por estruturas envelhecidas, ineficiência energética e necessidades crescentes de manutenção.

Para agravar estes desafios, Portugal tem mais de 700,000 propriedades abandonadas, muitas delas em estado avançado de degradação. Telhados desmoronados, entradas tapadas com tábuas, fachadas deterioradas e integridade estrutural comprometida representam riscos de segurança e prejudicam as comunidades vizinhas.

Estes ativos negligenciados contrastam fortemente com o património arquitetónico e a beleza natural de Portugal e representam tanto um desafio como uma oportunidade no mercado imobiliário.

Quando estes fatores são considerados em conjunto — parque habitacional envelhecido, sobrelotação e condições socioeconómicas mais amplas que contribuíram para elevados níveis de vacância — torna-se claro por que razão a situação pode parecer preocupante para potenciais compradores e investidores.

É, portanto, compreensível alguma hesitação ao avaliar Portugal como destino de investimento.

No entanto, apesar destes desafios, Portugal continua a ser um mercado imobiliário altamente atrativo e resiliente.

A chave está em identificar as oportunidades certas. Embora navegar no mercado possa parecer assustador, especialmente para aqueles que desejam evitar renovações dispendiosas ou problemas estruturais imprevistos, existem alternativas fiáveis.

Imóveis cuidadosamente selecionados, renovados e inspecionados por profissionais oferecem um caminho seguro a seguir.

Explorar essas opções permite que investidores e compradores de imóveis se beneficiem do forte potencial de longo prazo de Portugal, minimizando os riscos e garantindo tranquilidade.

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