Casas vazias e devolutas em Portugal: Uma oportunidade de investimento estratégico

Portugal enfrenta um paradoxo que define cada vez mais o seu mercado imobiliário. Por um lado, o país está a passar por uma escassez de habitação bem documentada, particularmente nos grandes centros urbanos, como Lisboa e Porto. Por outro lado, existem mais de 700,000 casas vazias e devolutas em todo o país, com mais de 150,000 localizadas apenas na área metropolitana de Lisboa.

Este desequilíbrio entre o parque habitacional não utilizado e a procura crescente representa um desafio complexo para os decisores políticos, residentes e investidores. No entanto, revela também uma oportunidade significativa: a reabilitação e reutilização de propriedades devolutas como solução a longo prazo para a pressão habitacional e uma estratégia de investimento atraente.

Um relatório da OCDE publicado em janeiro de 2026 destaca a necessidade de medidas fiscais e regulatórias mais fortes para resolver a subutilização de habitações em Portugal e incentivar a mobilização de casas devolutas. O relatório observa que Portugal tem, na verdade, o terceiro maior parque habitacional dos países pesquisados, com 573.7 habitações por 1,000 habitantes, mas esse parque é utilizado de forma ineficiente. Portugal ocupa o primeiro lugar em termos de número de casas que não são residências principais, com 12% das casas no país totalmente devolutas e 19% utilizadas apenas como casas de férias.

A OCDE sugere o aumento dos impostos sobre a propriedade ou das penalizações sobre as casas devolutas, especialmente em áreas urbanas de elevada procura, para desincentivar a devolução e aumentar a oferta de habitação disponível.

A organização também enfatiza a melhoria da monitorização e do registo de imóveis vagos, observando que as políticas atuais subutilizam as ferramentas existentes destinadas a rastrear e tributar habitações não utilizadas, citando o facto de que, em 2023, os municípios identificaram apenas 12,000 casas vazias em todo o país, enquanto o Censo Nacional, dois anos antes, tinha encontrado 700,000.

Existem casas devolutas em todo o país, com pelo menos 12.1% das habitações em todo o país vazias, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), embora a sua concentração varie muito consoante a região, a densidade populacional e as condições económicas.

Centros urbanos como Lisboa e Porto contêm um grande número de propriedades vagas, muitas vezes em bairros históricos onde os edifícios antigos necessitam de reabilitação. As regiões rurais e interiores também apresentam altas taxas de vacância, em grande parte impulsionadas pelo declínio populacional e pela migração para o exterior.

A existência de um número tão vasto de casas não utilizadas não é simplesmente uma anomalia estatística. Ela reflete décadas de mudanças demográficas, ciclos económicos, padrões de desenvolvimento urbano e complexidades legais que moldaram o panorama habitacional de Portugal.

A crise imobiliária em Portugal não é resultado apenas da procura excessiva, mas também da oferta estruturalmente insuficiente.

De acordo com o Eurostat, os preços das habitações em Portugal aumentaram mais de 80% nos últimos doze anos, ultrapassando significativamente a média da União Europeia. Desde 2018, o desequilíbrio tornou-se ainda mais pronunciado, com apenas uma nova habitação construída para cada dez imóveis vendidos.

Esta escassez tem pressionado tanto os residentes locais como os compradores internacionais, fazendo subir os preços e limitando as opções de habitação disponíveis. Ironicamente, isto está a ocorrer em paralelo com a persistência de centenas de milhares de casas vazias ou subutilizadas.

As razões por trás das altas taxas de desocupação em Portugal são variadas e interligadas.

A migração da população tem desempenhado um papel importante, com os residentes a mudarem-se das áreas rurais para as cidades ou a emigrarem para o estrangeiro, deixando as suas propriedades para trás. O envelhecimento da população portuguesa também tem contribuído para isso, uma vez que os proprietários mais idosos mudam-se para lares ou falecem, muitas vezes deixando as suas propriedades envolvidas em disputas legais ou de herança por longos períodos.

A instabilidade económica, os períodos de elevado desemprego e as crises financeiras reduziram historicamente a procura de habitação em certas regiões, levando a vagas de longo prazo. Além disso, as segundas residências e as residências sazonais, particularmente em áreas com grande afluência turística, como Lisboa e as regiões costeiras, permanecem desocupadas durante grande parte do ano.

Os projetos de renovação urbana também podem contribuir para a vacância temporária, uma vez que os edifícios são esvaziados antes da remodelação. Quando a reabilitação não se segue prontamente, as propriedades podem permanecer vagas durante anos, deteriorando-se com o tempo e tornando-se um problema de segurança.

As casas vazias e vagas representam mais do que edifícios não utilizados. São recursos económicos desperdiçados que podem afetar negativamente os bairros e as cidades.

Os imóveis abandonados podem reduzir a atratividade de uma área, desencorajar a atividade comercial local e aumentar os riscos de manutenção e segurança. Ao mesmo tempo, eles colocam uma pressão adicional sobre o parque habitacional ativo, exacerbando os problemas de acessibilidade.

De uma perspectiva mais ampla, as habitações subutilizadas prejudicam o potencial de crescimento económico, limitam a criação de empregos e retardam a revitalização urbana.

Abordar a questão das casas vazias e devolutas requer uma abordagem coordenada que envolva planeamento urbano, política habitacional e investimento privado.

Historicamente, o investimento estrangeiro e nacional tem desempenhado um papel importante na reativação de propriedades devolutas, particularmente em áreas de reabilitação urbana. Embora a política habitacional de Portugal tenha evoluído nos últimos anos, a renovação impulsionada pelo investimento tem contribuído consistentemente para aumentar o parque habitacional utilizável e revitalizar bairros negligenciados.

É importante esclarecer que o investimento imobiliário já não é uma via qualificativa para a obtenção de vistos de residência portugueses, incluindo o Visto Gold. No entanto, isso não diminui o valor do investimento imobiliário em si. Pelo contrário, reforça a ideia de que o imobiliário deve ser abordado como um investimento autónomo, orientado por fundamentos, e não como um produto ligado a vistos.

As casas vazias e devolutas representam uma oportunidade única para os investidores dispostos a concentrar-se na reabilitação e na criação de valor a longo prazo.

A renovação de imóveis subutilizados pode:

Os imóveis devolutos também oferecem flexibilidade de utilização, permitindo aos investidores adaptar os projetos a fins residenciais, mistos ou comerciais, dependendo das necessidades do mercado e dos quadros regulamentares.

Cidades como Lisboa e Porto continuam a ser particularmente atrativas, dado o seu apelo internacional, a forte procura de arrendamento e a disponibilidade limitada de novas construções.

O mercado imobiliário português está a passar por um período de transformação, com uma ênfase crescente na sustentabilidade, reabilitação e investimento responsável.

A reativação de casas vazias e devolutas oferece um caminho para:

Para os investidores, isto representa uma oportunidade de alinhar os retornos financeiros com um impacto social positivo.

As casas vazias e devolutas continuam a ser um dos desafios habitacionais mais prementes de Portugal, mas também uma das suas maiores oportunidades por explorar.

Com a experiência, estratégia e apoio profissional adequados, estas propriedades podem ser transformadas em casas valiosas, negócios prósperos e investimentos sustentáveis. Embora o imobiliário já não seja um caminho para a obtenção de vistos de residência, continua a ser uma pedra angular do apelo de investimento de Portugal.

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